Jak na refinancování hypotéčního úvěru

19. leden 2015

Prevence je vždy lepší než hasit následný požár. A toto pravidlo platí i refinancování hypotečního úvěru. Nový rok v tomto směru nabízí mnoho novinek a změn. Aby jste se v nich šoatně neorientovali, poradil vám ekonomický expert Zdeněk Simaichl.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, vámi oblíbený Zdeněk Simaichl, který vám vždy dobře radí ohledně vašich financí, sedí naproti mě, přeji hezké dopoledne.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Dobrý den.

Čtěte také

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vaše téma refinancování hypotéčního úvěru, kdy se začít zajímat a na co si dát pozor, takto jste to své téma charakterizoval a vzhledem k tomu, že s ním přicházíte v lednu, znamená to, že začít se zajímat rychle a dát si pozor okamžitě?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Čím dříve, tím lépe, ale ono ...

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Proč, co se na nás chystá?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ne, tak, tady v tomhle tom zase platí to, že prevence je vždycky lepší než potom hasit potom ten následný požár. Ono stejně jako v minulých letech bude letos končit fixace úrokové sazby u hypotéčních úvěrů desítkám tisíc lidí a stejně jako v minulých letech na to převážná většina z nich doplatí vyšší úrokovou sazbou nebo horšími podmínkami než by mohli bez větších problémů mít. Navíc, a to je trošku novinka o proti těm minulým letům, je to, že ta situace teďka je trošku složitější o to, že vlastně fixují lidé nebo budou měnit úrokovou sazbu lidé, kteří si ji sjednávali před třemi nebo pěti lety, kdy ta sazba byla horší, to znamená ta úroková sazba, kterou jim aktuálně banka nabídne nebo obecně banky nabízejí, tak v každém případě jsou lepší než ty, co jsme měli, a to nás tak trošku ukolíbává v tom, že je to vlastně dobré, že banky se snaží, že to je krásná úroková sazba, ale to, že by mohla být třeba ještě o nějakých řádově 0,3 nebo dokonce až 1 % nižší, tak tomu už zase nevěnujeme v těchto podmínkách takovou pozornost.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vy jste teď řekl takovou důležitou věc, že máme pocit, že banky se snaží a podobně. Řekněte mi zažil jste za svoji dlouholetou praxi někdy situaci, že by se banky snažily ulevit nám v úrokové sazbě?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, je to velmi specifická situace, a to tehdy, když se snaží mně oslovit jako nového potenciálního klienta. To je situace, kdy se velmi snaží, nicméně v okamžiku, kdy už teda ten, ať už je to hypotéční úvěr nebo jakýkoliv jiný bankovní produkt, který začínám využívat, začal jsem využívat, už ho zkrátka mám, tak řekl bych, že tady ta snaha, která na začátku byla enormní, tak o desítky procent polevuje a spíš naopak se dostávám vlastně ze svého pohledu té efektivity do nevýhody.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Já jsem také zjistila, že kdykoliv chci dosáhnout čehokoliv lepšího, lepších podmínek, tak musím předstírat, že chci danou instituci opustit, že, telefonního operátora, bankovní ústav a podobně, ale je to trošku únavné tady tato cesta. Zkusme to tedy jinak, Zdeňku Simaichle, co tedy dělat, když máme pocit, že se ta úroková sazba snižuje v náš prospěch, v čem může být jen zdání?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
No, v čem může být zdání? Tak banka v každém případě a tady je dobré říci vlastně, co to ta fixace vlastně jenom tak jako na osvěžení, fixace úrokové sazby je období vlastně, na které je úroková sazba sjednána jako neměnná. Přičemž to každé ukončení fixace znamená nejenom změnu výše úrokové sazby, ale možnost i vyjednávat s bankou vlastně o nových podmínkách, provádět mimořádné splátky, změnit splatnost hypotéčního úvěru, mohu měnit délku fixace nebo i jiný parametr, na kterém se domluvím s bankou včetně částečného nebo úplného splacení toho úvěru. To znamená dalo by se říct, že v okamžiku, kdy mi končí ta fixace, tak já s tím úvěrem mohu udělat takřka, teď to neberme úplně doslova, ale takřka cokoliv. A velmi se vyplatí to sledovat a takový ten správný postup a já bych tím možná dneska začal, abychom se k tomu vůbec dostali, tak obecná rada zní jednat, nespoléhat na slušnost a férovost ze strany banky, protože jde především vlastně o naše peníze, a správným postupem je kontaktovat tu banku zhruba 1,5 až 2 měsíce před koncem fixace. Ono se to může zdát jako poměrně dlouhá doba, ale je potřeba si uvědomit, že případný refinanc, případný, případná změna banky také nějakou dobu trvá, a to už vůbec nemluvím o tom, že si samozřejmě budu chtít i provést nějaké srovnání a budu se chtít co nejlépe rozhodnout.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, Zdeněk Simaichl a jeho téma refinancování hypotéčního úvěru. Zdeňku, co tedy máme udělat, jaký postup, jak se máme chovat v případě, že nás banka osloví a nebo i my sami bychom chtěli náš úvěr refinancovat?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak jak už jsem říkal vlastně díky tomu procesu vlastně, který potom následuje, když v té bance nejsem spokojený nebo není schopna mi nabídnout podmínky, které jsou pro mě akceptovatelné, tak je dobré začít tedy 1,5 až 2 měsíce vlastně před koncem fixace a oslovit banku. Tady je dobré říci, že není potřeba se bát oslovit tu banku vlastně s touto žádostí a říct ji, že výši úroku potřebuji znát proto, aby posoudil ostatní nabídky na trhu, a v té chvíli si banka mimo jiné teda uvědomí, že o mě i může přijít a bude se o to víc snažit. Někdy se dokonce stane, že ta nabídka vlastně, kterou v takové situaci dá, jak se říká na první dobrou, tak hned je konkurenceschopná, v podstatě nemusím nic dále řešit. Já vlastně tím, že tu banku oslovím, oslovím ji takto dostatečně dopředu a pro aktivně, nečekám tedy pasivně na to, až mi přijde ten oznamovací dopis, tak té bance vlastně říkám, milá banko, já jsem pečlivý klient, který nečeká na to až mi oznámíš ty vyšší úroky, se kterými už pak nebudu moc nic dělat. Takže mi to řekni včas, já si to porovnám s trhem, a když to pro mě bude jinde zajímavější, tak absolutně nemám problém na takovou nabídku reflektovat a s tou hypotékou odejít. A v okamžiku, kdy to tímto v uvozovkách slušným, způsobem řeknu, tak většinou dostanu, buď jak už jsem říkal, nějakou dobrou nabídku a pokud ne, no, tak samozřejmě mám dost času na to, abych se poohlédl někde jinde a někde, kde o mě teda budou víc stát.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, já si myslím, že naši posluchači právě teď chtějí položit konkrétní otázky, proto je vyzvu, aby nám volali na 2521552525 nebo 2424 a nebo mailovali na adresu dopoledne@rozhlas.cz. Jen připomínám, že se téma týká refinancování hypotéčního úvěru a co byste měli dělat a na co si dát pozor. Milí posluchači, pokud se k podobnému kroku chystáte nebo jste k němu lehce tlačeni, tak volejte.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Doufám, že je to pravda, že i vám je hezky s námi, přestože vám se Zdeňkem Simaichlem říkáme v jakém ohrožení mohou být právě teď vaše úvěry. Kdo se k nám dovolal, zvedáme telefon a ptám se kdo tam, dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, posluchačka z Jablonce nad Nisou. Prosím vás pěkně, já mám asi trošičku dotaz mimo mísu, ale potřebovala bych, já jsem se stala členkou družstva a nemohla jsem zaplatit celý členský podíl a chtěli by teďka, takže banka, takže jsem si vzala úvěr. A ten úvěr já teďka splácím formou nájmu. A chtěla bych tu svoji část, to bylo 310 tisíc, zaplatit najednou, protože už mám peníze. Jenomže vzhledem k tomu, že je tam nastavený nějaký takový limit, takže mi vypočítali, že budu muset platit dost vysoký nějaký penále nebo něco. Dalo by se s tím, prosím vás pěkně, něco dělat? Jednak tedy 5 tisíc v bance jako pokutu za to, že to chci zaplatit, že to chci splatit předčasně, a za ještě nějaký takový poplatky navíc, asi jako, že bance utečou nějaký procenta toto úroku. Bude pan Simaichl tak laskav?

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vzhledem k tomu, že je to, určitě odpovíme navzdory tomu, že je to skutečně otázka z trošku jiného finančního ranku, ale zkusíme. Zdeňku, zdravíme do Jablonce a posíláme odpověď.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Já bych tady asi začal tím, že bych si, že bych se podíval přesně do té úvěrové smlouvy jak je to tam koncipováno, to znamená jaké poplatky se váží k tomu předčasnému splacení toho úvěru. Kolik to přesně je, a pak bych vyhodnotil, jestli se to teda vyplatí nebo nevyplatí vzhledem k těm úrokům, které mi chybí vlastně ještě do té splatnosti. Potom je otázka vlastně té další splatnosti, jak dlouho bych ještě musel platit, je tam nějaká fixace u toho úvěru?

osoba
--------------------
Je tam pětiletá fixace.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Pětiletá, ano.

osoba
--------------------
Ale, pane Simaichle, oni mně totiž řekli, že bude možnost, že bude možnost bez sankčního zaplacení tak dvakrát do roka, na to já jsem spoléhala, a teď teda to, protože banka má dost peněz, tak prostě bez sankční období prý nevyhlásí a zvlášť ne u družstevních bytů. Ale jenom jsem se chtěla zeptat, jestli je nějaká šance, protože krom toho, že zaplatím teda nějaký to penále, tak ještě banka požaduje 5 tisíc jako pokutu zato, že to zaplatím předčasně. Tak mně se jedná teda tam je to jasný, tam holt se s tím nedá nic dělat, fixace, ta je na 4, na 5 let, takže tam bych to, to bych na tom hodně tratila, ale mně jde o tu pokutu těch 5 tisíc.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, ano, rozumíme.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Těch 5 tisíc, tak máte možnost vstoupit do jednání s bankou a požádat ji o prominutí tedy toho penále, anebo skutečně se podívat do té úvěrové smlouvy, jestli těch 5 tisíc je tam zakotveno skutečně, jestli je to částka, která je neměnná, té bance náleží, nebo jestli je to na domluvě. Stejně tak potom vlastně i ta pokuta za předčasné splacení, respektive možnost to umořit, protože tady to většinou nebývá na libovůli banky, že něco vyhlásí nebo nevyhlásí, ale většinou je to dáno přímo v té úvěrové dokumentaci kolikrát ročně a za jakých podmínek.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A doporučujete to vůbec naší posluchačce splatit předčasně?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Záleží na úrokové sazbě, samozřejmě jaká je tam sjednána, ale obecně příliš nedoporučuji splácet tyhle ty úvěry na bydlení jako předčasně, ale dovedu si představit, že kromě té matematiky fungujou i ty pocity a je lepší fungovat bez dluhů než s těmi dluhy. Takže v opačném případě pokud se to nepodaří, doporučuju ty peníze do konce tý fixace někde uložit třeba na spořící účet a pak to, pak to jak se říká zamáznout v uvozovkách právě v té době té fixace, kdy to bude absolutně bez sankce.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak věřím, že jste poradil a zvedám znovu telefon. Dobrý den, kdo tam?

osoba
--------------------
Dobrý den, tady Landová. Prosím vás, chtěla jsem se jenom zeptat, my jsme si před 12 lety s manželem vzali hypotéku od Českomoravské hypotéční banky.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano.

osoba
--------------------
Byla nám k ní ovšem ještě udělaná nebo daná vlastně životní pojistka manželovo, na manžela napsaná, na kterou platíme docela dost peněz, je to přes 30 tisíc ročně. A teď jakoby už nás docela zatěžuje ta hypotéka a chtěli bychom ji refinancovat, jenomže máme takový problém, že vlastně nám je pořád splácíme na tu hypotéku pouze úroky Českomoravské hypotéční bance, částka se nám nesnižuje ani po těch 12 letech a stále platíme z té stejné částky, kterou jsme si půjčili, jo. Tak jsme se jenom chtěli zeptat, jestli lze nějak prostě, já nevím, jestli to jako úplně zrušit to teda asi nejde, že jo, ale jestli by nám šlo nějak jakoby poradit.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Pomoc, jakýmkoliv způsobem ulevit. Zkusíme paní Landová, Zdeňku.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tady to je trošku na delší povídání, když tak na sebe nechtě nějaký kontakt potom v režii, protože tady to se jedná o takzvaný kombík, jo, to byla kombinace hypotéčního úvěru a životního pojištění, kdy bance platím pouze úroky, zbytek spořím vlastně do nějakého investičního nebo kapitálového životního pojištění a v určitý moment vlastně ty peníze, které na té životní pojistce mám naspořeny, tak mi splatí vlastně ten zbytek, ten zůstatek té jistiny toho úvěru. Bohužel spousta lidí a já to můžu říct asi otevřeně se nechala nachytat na tenhle ten způsob placení, protože ono, když se to hodilo do těch čísel, tak to vypadalo velmi dobře, ale vycházelo to bohužel z nereálných předpokladů, což se právě zejména v těch posledních několika letech ukazuje. Takže světlo na konci tunelu určitě je, určitě to bude něco stát, ale je to tak velmi specifické a strašně nerad bych vám tady řekl něco, podle čeho byste se potom zařídila a ono by to tak nebylo. Takže tady to chce opravdu perfektně spočítat a potom naplánovat vlastně co a jak dál, protože není to opravdu jednoduché.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, nejenom naše posluchačka, která se dovolala teď, se může na nás obrátit mailem, konkrétně na Zdeňka Simaichla. Stejně tak Zdeněk Simaichl odpoví i paní Vackové, na kterou už se teď v našich mailech nedostalo a i vám všem ostatním, kteří nám své dotazy pošlete. Za 14 dní se opět se Zdeňkem Simaichlem uslyšíme. Díky za dobré rady.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Také děkuji, na shledanou.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.

Spustit audio