Jak má správně vypadat smlouva o nájmu bytu?

„Nájem bytu vzniká na základě nájemní smlouvy, tedy smlouvy o nájmu bytu,“ říká právník časopisu dTest Lukáš Zelený.

Chtějte písemnou smlouvu

Smluvními stranami jsou pronajímatel a nájemce. Tato smlouva musí být podle zákona uzavřena písemně, ale zákonodárce hned dodává, že pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci bytu neplatnost smlouvy pouze z důvodu, že není uzavřena písemně.

„Zákon tedy říká: musí být písemná, ale když už se domluvíte jenom ústně, tak vás pronajímatel jen kvůli tomu nemůže z bytu hned vyhodit. Ale asi bych vám nikdy nedoporučil uzavírat nájemní smlouvu pouze ústně,“ říká Zelený.

Jde opravdu o vlastníka?

Hlavně s kým ji uzavíráte, jestli opravdu jde o vlastníka bytu! Může jich totiž být víc a třeba jeden nesouhlasit, nebo o tom vůbec nevědět.

Proto je dobré ptát se raději všech vlastníků. „Buď budou všichni uvedeni ve smlouvě, nebo uvidíte jejich plnou moc,“ dodává.

Pomůže katastr

Jak ale zjistíte, že opravdu jde o majitele, nebo spolumajitele? Podívejte se na výpis z katastru nemovitostí. Další důležitou věcí je, aby ve smlouvě byl předmět pronájmu řádně popsaný, tedy tak, aby nemohl být zaměněn s nemovitostí jinou.

Nový občanský zákoník přinesl změny

Formu a obsah smlouvy upravuje nový občanský zákoník. „Uzavření nové smlouvy se posuzuje podle starého občanského zákoníku, ovšem práva vyplývající z nájmu už podle nového,“ upřesňuje Lukáš Zelený.

Nový zákoník podstatně víc chrání nájemce. Nikdo vám třeba nemůže zakázat domácí mazlíčky v bytě. „Těžko už nájemce vystěhujete z bytu jen kvůli zvířeti. Ale platí, že zvíře nesmí obtěžovat sousedy a likvidovat majetek pronajímatele.

Čtěte také

Přepis celé poradny

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, otevíráme Spotřebitelskou poradnu, ve studiu už je Lukáš Zelený z časopisu dTest a vy se teď dozvíte, co byste měli vědět o smlouvě o nájmu bytu. Takových těch varování není nikdy dost. Hezký den, Lukáši. Dobrý den.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Dobré dopoledne.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak, jak vzniká ta smlouva a mezi kým se uzavírá, vezměme to z té právnické stránky.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Tak úplně obecně nájem bytu vzniká na základě nájemní smlouvy, tedy smlouvy o nájmu bytu. A smluvními stranami jsou pronajímatel, to je ten, kdo má ten byt a někomu ho přenechává, a druhou stranou je nájemce, to je zase ten, který od toho pronajimatele ten byt přijímá, bude v něm bydlet a také bude platit nájemné.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Musí být ta smlouva o nájmu bytu uzavřena písemně?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Smlouva o nájmu bytu patří mezi ty smlouvy, které skutečně podle zákona musí být uzavřeny v písemné formě, ale zákon hned dodává, že pronajimatel nemá právo namítnout vůči nájemci bytu neplatnost smlouvy pouze z důvodu, že smlouva není uzavřena písemně. Tedy zákon říká musí být písemná, ale když už se domluvíte jenom ústně, tak pronajimatel vás kvůli tomu nemůže z bytu hned vyhodit. Ale asi bych nikdy nikomu nedoporučil uzavírat nájemní smlouvu ústně.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Hm, ano, protože pak to dokazování je velmi, velmi složité.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Přesně tak.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy? Čím je vlastně ošetřená ta smlouva? Je to občanským zákoníkem, ten to upravuje?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Ano, formu i obsahové náležitosti, smlouvu o nájmu právě upravuje nový občanský zákoník.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Na co si tedy dávat pozor?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Kdybychom říkali všechno, na co si dávat pozor, tak tu budeme velmi dlouho, ale v té první řadě bychom si měli dát pozor na to s kým uzavíráme my jako nájemce tu smlouvu, zda s námi jedná skutečně osoba, která je vlastníkem toho bytu a může nám vůbec dát smlouvu, může nám vůbec dát ten byt do nájmu.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Když je to třeba jenom spoluvlastník, tak to asi budeme muset ještě jednat s tím dalším spoluvlastníkem nebo s těmi dalšími?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Přesně tak. Buď ve smlouvě budou uvedeni všichni spoluvlastníci a pak by i tu smlouvu podepsali, anebo ten jeden spoluvlastník bude mít plné moci i za ty ostatní a bude jednat i jejich jménem.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Čili kdo všechno může být pronajimatelem, tak to může být vlastník, spoluvlastník, ale musí to být všichni tedy spoluvlastníci?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Přesně tak, nelze, ony se vyskytují i případy, kdy jeden spoluvlastník jedná za ostatní aniž oni by to věděli, anebo dokonce může jednat proti jejich vůli. Proto pro nás jako nájemce je bezpečné, když se zeptáme všech a přímo budou vedeni v té smlouvě, anebo nám ten jeden doloží, nějaký důkaz nám ukáže, že může jednat i za ty ostatní , obvykle je to písemná plná moc.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano. Jak si vůbec můžeme ověřit, že ta osoba, se kterou jednáme, je skutečně vlastníkem bytu?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Buď nám ten pronajimatel ukáže výpis z katastru z neovitostí, kde bude uveden jako vlastník, případně jako spoluvlastník a nebo si dokonce my můžeme třeba na Czech POINTu nechat vyjet výpis z katastru nemovitostí, případně můžeme nahlédnout i pro informaci na webové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a tam se nahlédnout do té on-line verze katastru nemovitostí.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Jsou vůbec nějaké zákonné požadavky na tu specifikaci bytu v nájemní smlouvě, to znamená jakou část toho bytu nebo zda celý byt pronajímáme?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Je třeba říci, že vždy by byt, který by měl být dán k tomu nájmu, by v té nájemné smlouvě měl být popsán dostatečně určitě tak, aby jej nebylo možné zaměnit s jiným bytem. Tedy obvykle by tam mělo být číslo toho bytu, uvedení čísla popisného domu, ve kterém se nachází, číslo parcelního pozemku, na kterém je tento dům umístěn, uvedení katastrálního území, obce, případně ulice, číslo orientační. Prostě aby to bylo co nejspecifičtější, aby se to nedalo zaměnit třeba z důvodu určitosti je možné připojit i grafickou, jako grafickou přílohu a součást nájemní smlouvy schéma příslušného podlaží v tom bytovém domě.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak, milí posluchači, můžete se k nám přidat. Můžeme s Lukášem Zeleným si dál budeme povídat o tom, co byste měli vědět o smlouvě o nájmu bytu a vy můžete telefonovat na čísla 221552525 nebo 221552424, případně psát mail na dopoledne@rozhlas.cz.

/ Písnička /

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Připíjím vám pitnou vodou, milí posluchači Dvojky, a noříme se s Lukášem Zeleným a s vámi do tématu, co byste měli vědět o smlouvě o nájmu bytu. 221552525, 221552424, případně dopoledne@rozhlas.cz. Obě telefonní čísla jsou v tuhle chvíli už obsazená, takže zdravíme a vítáme ve vysílání. Dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, tady Eva ze severních Čech.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobrý den, Evo.

osoba
--------------------
Já bych, prosím vás, se ráda zeptala na otázku týkající se spíš pronajimatele než nájemce, protože mluvíte spíše z hlediska rizika, které podstupuje nájemce, ale nikoliv z hlediska toho, jaké riziko podstupuje pronajimatel například kompletně zařízeného bytu. Podle toho, jak to vypadá v tom novém zákoníku, mám pocit, že ten straní více tomu nájemci, to znamená, že nemůžete třeba zakázat chov domácích zvířat, nemůžete zakázat kouření a tak dále. Takže bych ráda věděla, jestli, když si s tím člověkem dám do smlouvy, že tam domácí zvíře nebude, nebo že tam kouřit nebude a on mně to slíbí, že takto to není, že nekouří a pak skutečnost je jiná, jestli teda víc platí to, co je ve smlouvě, anebo to, co říká zákon? Děkuju vám za odpověď.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
My děkujeme mockrát za tuhle otázku a vezmeme ještě jednu. Dobrý den, můžete ptát.

osoba
--------------------
Dobrý den, tady Olga z Prahy.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobrý den, Olgo.

osoba
--------------------
Já bych asi možná měla trošku stejnou otázku, neboli obecně, když byla uzavřena smlouva podle starého občanského zákoníku, tak je potřeba tam dělat nějaké změny, nebo ještě pokavad podle starého občanského zákoníku něco neodpovídá tomu novému, tak se chová podle původního a nebo podle nového?

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře, určitě se Lukáše Zeleného zeptám, díky, díky. Lukáši, vezmeme to odzadu třeba, když teda byla ta smlouva uzavřena podle starého občanského zákoníku, jsou nutné nějaké změny dělat?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Přesně na tady to pamatují přechodná ustanovení občanského zákoníku. My už jsme se s tím tu občas setkávali. Setkávali jsme se s tu, když jsme třeba něco kupovali, když to bylo do konce roku 2013 podle starého, od ledna 2014 podle nového. Nájem je o něco složitější, tady se říká uzavření té smlouvy se posuzuje podle starého občanského zákoníku, ovšem práva a vyplývající z nájmu už podle nového. Takže budeme teď postupovat podle nového občanského zákoníku u těch existujících smluv.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Čili tady možná na to navazuje i to, na co se ptala Eva, jaké je to riziko toho pronajimatele, domácí zvířata, kouření, jestli je to možno ošetřit tou smlouvou?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Je pravdou, že nový občanský zákoník více, podstatně více chrání ty nájemce a zrovna paní tady uvedla ty příklady, skutečně i ty mazlíčky nám nemůže nikdo zakázat. Pokud nám zákon chrání toho nájemce, říká může tam mít toho psa, pronajimatel to nemůže zakazovat. Samozřejmě nikdo jim nezakáže nějakou gentlemanskou dohodu, že prostě psa tady mít nebudu, já vám to slibuju, ale těžko pak toho nájemce vystěhujeme z bytu jen kvůli tomu, že si koupil psa. Zase ale platí musí to být obvyklý domácí mazlíček, který nebude obtěžovat sousedy a likvidovat ten byt. Takže skutečně kdyby si v tom bytě někdo chtěl kurník a 10 slepic, 2 kohouty nebo jednoho kohouta, tak opravdu to už ne, to tam mít nemůže, a to je důvod k tomu, aby s ním byla podána ta výpověď z nájmu bytu.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, dobrý den. Vítáme ve vysílání, můžete se ptát.

osoba
--------------------
Jsem to já?

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, jste to vy.

osoba
--------------------
Ano, tady Libuše z Prahy. Prosím vás, podle nového občanského zákoníku snad se může ten, kdo teda je jako nájemce toho bytu, přihlásit bez vědomí majitele bytu k trvalému pobytu, to je první otázka. Jestli by se to dalo ve smlouvě ošetřit? A druhá otázka ...

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Jako ošetřit, aby se nemohl přihlásit?

osoba
--------------------
Aby se nemohl přihlásit. A další otázka je, majitel bytu je někdy bezmocnej, když ten, teda ten nájemce mu zaplatí jednou za tři měsíce a jinak neplatí, tak ten majitel bytu je zřejmě úplně bezmocnej se toho člověka zbavit, tak co s tím? Dá se to také do té smlouvy nějakým způsobem dát, aby to teda bylo jasný? Děkuji, děkuji.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, my taky děkujeme za otázky. Čili když neplatí ten nájemce, tak co s tím?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Tady zákon, respektive paní se ptala, jestli je to možný i do smlouvy, tak nájem bytu skončí z důvodů stanovených zákonem. Zákon zná výpověď, výpovědní dobu a výpověď bez výpovědní doby. Když někdo neplatí pravidelně nájem, může být dána ta výpověď s výpovědní dobou, ale pokud někdo neplatí nájem tři měsíce, ale nemyslí se ta doba, myslí se výše, prostě tři celé nájmy nezaplatil, tak jde dát výpověď bez výpovědní doby takzvaně okamžitou výpověď.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
A tam byla ještě ta otázka k přihlášení k trvalému pobytu?

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Tam úplně nevím jak to paní myslela?

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Že ten nájemce se může bez vědomí toho majitele bytu přihlásit do toho bytu k trvalému pobytu, já jsem to aspoň tak pochopila.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
To už úplně ale neovlivníme tou nájemní smlouvou. Když se člověk jde přihlásit na matriku, kde si změnit pobyt, tak oni chtějí zpravidla vidět doklad, který ho prokazuje k tomu, tam, kam se chce přihlásit, tak to místo může obývat, může ho užívat. Takže by měl mít nájemní smlouvu, případně i výpis z katastru nemovitostí, nějaký důkaz jak podložit, že tam skutečně bydlí a má právo tam bydlet. Když tady ty doklady nedoloží, matrika obvykle odmítne provést tu změnu.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, dobrý den. Vítáme dalšího volajícího. Ano, jste to vy, dobrý den, slyšíme vás.

osoba
--------------------
Dobrý den, já se pokusím nějak věcně. V roce 97 jsem podala k SBD Pokrok v Praze největšímu družstvu žádost o převod bytu, čekám 18 let. V dubna loňského roku jsem zaplatila státní úvěr a splnila všechny jejich podmínky, vrátila jim tu předběžnou smlouvu a od té doby jsou nečinní, vymlouvají se, posílají mě z oddělení do oddělení a jsou předem domluveni prostě, že budou nečinní, protože jim zbyly už pouze 4 % bytů, které ještě spravujou a mají tam obrovské množství úředníků a členů představenstva a tak dále a tak dále. Takže se domnívám, že je to úmysl. Je nějaká možnost jak je donutit, aby ten převod skutečně provedli, když z mé strany je už všechno splněno?

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak nevím, jestli vám úplně dokáže Lukáš poradit.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Ono je to složitější problematika, určitě, že by zabrala více času než tady v pár minutách.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
A hlavně je to tak specifický problém, že ostatní posluchačům asi bych ...

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Ale i tak, pokud se jedná o převod bytu, je to poměrně závažnější problém, tak určitě bych tady asi neváhal se obrátit na advokáta zapsaného na seznamu advokátů, případně i vyhledat pomoc nějaké bezplatné ať už občanské poradny nebo i jiné poradny, případně spíše toho advokáta, ale je ta možnost i těch poraden.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, dobrý den, můžete se ptát, další volající. Dobrý den, haló, haló, slyšíme se?

osoba
--------------------
Ano.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Můžete se ptát, ano, slyšíme vás.

osoba
--------------------
Ruda, Mukařov. Prosím vás, kdo platí pojištění toho bytu, nájemce nebo nájemník? Proti vyhoření a různým katastrofám?

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, kdo platí pojištění. Děkujeme.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Tam bych to viděl jak se dohodnou. Tam asi jako pokud si nájemce nechce pojistit vybavení domácnosti, tak si to prostě nepojistí, ale můžou si to třeba upravit smlouvou , nějak se dohodnout, ale pokud jde o tu nemovitost, tak tam bych spíš viděl, že si to obvykle platí ten pronajimatel, je to jeho majetek, který si chce chránit.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, tady je od Hany jeden dotaz mailový. "V případě, že bydlí nájemce v městském bytě a nabude například dědictvím nebo koupí další byt, je to důvod k výpovědi z nájemního bytu?"

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Tam se, bychom se museli podívat do těch dokumentů, které má to město a jsou to podmínky pro užívání těch bytů. Setkávali jsme se s tím, že skutečně některé města to hlídaly a trvaly na tom, že ten člověk tam musí bydlet, neměl by vlastnit další nemovitost. Jsou města, která to nehlídají. Dost zase specifická oblast, těch městských bytů už za není tolik teď.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
A vezmeme ještě poslední mailový dotaz. "Zajímalo by mě," Marie píše, "zda nájemce může uzavřít podnájemní smlouvu, a pokud zanikne nájemní smlouva, zda automaticky zaniká i podnájemní smlouva?"

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Může uzavírat podnájemní smlouvu, pokud se teda výslovně nedohodnou, že ne, a pokud zaniká nájem zaniká i podnájem.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
A ještě navíc jeden bonus. "Může se nájemce do pronajímaného bytu přihlásit k trvalému pobytu?" No, to už jsme si říkali. Lukáši, já moc děkuji za odpovědi, protože si myslím, že spoustu posluchačům jste pomohl a těším se zase jindy na zajímavé téma s vámi, na slyšenou.

Lukáš ZELENÝ, časopis dTest
--------------------
Hezký den, na slyšenou.

Marie RETKOVÁ, moderátorka
--------------------
Hezký den, Lukáš Zelený z časopisu dTest.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.