Poradna právní23. dubna  2014 v 10:00  

Ukončení nájmu ze dne na den? Podle nového občanského zákoníku ano

Máte povinnost oznámit zvýšení počtu osob v bytě? A musí s tím pronajímatel souhlasit? - Foto: Vladan Dokoupil

Máte povinnost oznámit zvýšení počtu osob v bytě? A musí s tím pronajímatel souhlasit?Foto: Vladan Dokoupil

Okamžité ukončení nájmu, platba nájmu dopředu, vznik nájemní smlouvy bez písemné podoby po 3 letech užívání bytu... To jsou novinky, které přináší nový občanský zákoník. Zjistěte, na co všechno máte nebo nemáte právo.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, je 7 minut po 10 hodině. Slibovala jsem vám rubriku Rodinné finance, svůj slib plním, protože Kristýna Opletalová ze sdružení Spotřebitel.net je na proti mně, přeji krásné dopoledne. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Dobrý den. 

Čtěte také: Sociální bydlení je nutné, myslí si ombudsmanka Anna Šabatová

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A téma, které si pro nás dnes připravila, je řekla bych vysoce aktuální, protože se změnou občanského zákoníku došlo také k mnoha změnám týkajících se nájmů, nájemních smluv a podobně, a to jsou záležitosti, které se ať už ve formě nájemců a nebo pronajimatelů týkají mnohých z nás. Kristýno, když bychom to měli říci tak jako rozdělit tento problém na dvě hromádky, na to, co se opravdu změnilo, co se týká nájemních smluv v novém občanském zákoníku a na co bychom se měli dát pozor a na to, co nám zůstalo stejné? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak, když se podíváme na tu nájemní smlouvu z hlediska formy, tak tam určitě ke změně došlo. Sice zákon stále říká, že smlouva o nájmu bytu musí být písemná, nicméně zároveň také dodává, že v případě, že písemná není, tak to nemůže pronajimatel namítat vůči nájemci. To znamená snaží se tady zabránit tomu, aby někdo záměrně nedal svým nájemcům písemnou smlouvu a potom argumentoval tím, že vlastně obývají ten byt neoprávněně. A také je tam ještě taková novinka v tom smyslu, že pokud by někdo obýval nějaký byt 3 roky v dobré víře, že tedy jej obývá po právu, že tam po právu byl uzavřen nájem, tak se po těch 3 letech považuje ta smlouva jakoby za řádně uzavřenou. Takže to je zase něco podobného, co se snaží zamezit tomu, aby někdo nebyl vlastně škodný na tom, že mu pronajimatel nechce dát písemnou smlouvu. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ale když ho někdo po 3 letech toho svého nájemce, ať už tedy má smlouvu nebo v tom horším případě nemá, chce vystěhovat, tak asi na to ten majitel toho bytu má nárok? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Samozřejmě, že každá smlouva se může ukončit, může dojít k její výpovědi ať už tedy s výpovědní dobou nebo bez výpovědní doby, jak je teď právě možné od účinnosti toho nového občanského zákoníku. Nicméně jak jsem říkala po těch 3 letech se má zato, že nájemní smlouva vznikla, že tady existuje od počátku. Takže můžeme říci, že ten nový občanský zákoník je poněkud liberálnější z hlediska té formy, není už to všechno takové přísné, dokonce ta smlouva ani nemusí mít všechny ty náležitosti, které musela mít za účinnosti starého občanského zákoníku. Takže pokud ve smlouvě, i když bude písemná, nebude úplně přesně do detailu specifikován ten byt, který má být pronajatý, pokud tam nebude úplně přesně specifikováno nájemné, které se má platit, tak pořád to bude platná nájemní smlouva. Přesto ale samozřejmě každý právník určitě doporučí svému klientovi, aby nájemní smlouvu písemnou měl a aby měla všechny náležitosti, protože samozřejmě potom může být náročné dokazovat třeba nějakou svědeckou výpovědí co všechno bylo součástí toho ujednání. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vy jste tady, Kristýno, zmínila, že nový občanský zákoník umožňuje bez výpovědní lhůty uzavřít smlouvu, to znamená, že mohu být z toho bytu jakožto nájemník vypovězen ze dne na den? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
De facto ano, samozřejmě vztahuje se to nebo mělo by se to vztahovat na ta nejzávažnější porušení nájemní smlouvy, ale musím upozornit, že za takové porušení se považuje třeba i nezaplacení nájmu po dobu 3 měsíců. Už to může být důvod pro vypovězení smlouvy bez výpovědní doby. Jinak v ostatních případech platí ta standardní výpovědní doba 3 měsíců. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Jaké novinky jsou v oblasti úhrady nájemného, když jste teď řekla, že 3 měsíce nezaplatím a vlastně mohu být vystěhován z bytu, jsou tam některé další změny v této oblasti? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak, standardně to bylo za účinnosti toho starého zákoníku tak, že nájemné se platilo ze zákona měsíc pozadu, to znamená třeba nájem za leden měl být uhrazen do konce ledna, respektive do začátku února. Nyní je to naopak, konkrétně u bytu tak, že se platí vlastně na měsíc dopředu, to znamená, že to nájemné za leden už by mělo být uhrazeno na začátku ledna, konkrétně tedy zákon stanoví, že nejpozději do pátého dne, takže nájemné za leden do 5. ledna s tím, že ale samozřejmě nový občanský zákoník stejně jako každý soukromoprávní předpis dává těm stranám svobodu, aby si to ujednaly jinak. Takže pokud nájemní smlouva bude štědrá vůči tomu nájemci, tak může stále platit, že nájemné za leden stačí uhradit dokonce ledna nebo do začátku února. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A jak je to s nutností nebo s povinností oznámit zvýšení počtu osob, které se nám třeba do bytu, který jsme pronajali, nastěhovaly, asi to všichni známe, že pronajmeme byt jednomu studentovi a při namátkové kontrole zjistíme, že tam bydlí celé patro z kolejí. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak pokud se zvýší počet členů domácnosti, tak je nutné to nahlásit nejpozději do dvou měsíců pronajimateli. Toto obdobně platilo i za toho starého zákoníku, ale rozdíl je v tom, že nyní už to zase není tak přísné a nemusíme vypisovat třeba jména příjmení, data narození a takovéto údaje těch osob, je to mnohem méně formální, to znamená stačí prostě nahlásit, že se zvyšuje počet osob, třeba ze dvou na čtyři, a takto je to dostačující. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A co když nebudu souhlasit? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Toto je pouze oznamovací povinnost, nicméně může se stát, že ve smlouvě je právě určitá formulka o tom, že pronajimatel si může vyhradit souhlas tím, jestli takovou osobu přijme nebo nepřijme. Ale stejně to neplatí pro osoby blízké, nemůže mi prostě zakázat, aby tam se mnou byla já nevím má matka, bratr a podobné osoby. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Takže když já pronajmu garsonku a vzápětí nato míst dvou osob tam bydlí 12, ale prokazatelně jsou to členové rodiny, tak jsem bezmocný jakožto pronajimatel? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Ale musí mi toto být oznámeno. Pokud by mi to oznámeno nebylo ... 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Abych se mohl víc vztekat, ale nic s tím nemohl udělat. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Pokud by mi to oznámeno nebylo, tak to může být skutečně důvod pro vypovězení smlouvy. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ale když by s tím nesouhlasil jakožto majitel bytu, že nechci mít tolik lidí v bytě, tak vlastně, pokud jsou to rodinní příslušníci, tak s tím nemohu nic dělat, je to tak? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Leda, že by to byl třeba nějaký malý byt a já bych namítala to, že ... 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Hygienické normy a podobně. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Přesně tak. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Řekněte mi, když bych to chtěla takto velmi zjednodušit, ale ty změny v občanském zákoníku týkající se nájmů straní spíše pronajimatelům nebo nájemníkům, dá se to tak říct? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak, nedá se to říci asi úplně na sto procent, nicméně jak to já zatím vnímám, tak mám pocit, že se to trochu vyrovnalo, že ten starý zákoník více stranil nájemcům a teď už dává určité nástroje i těm pronajimatelům, právě třeba ve formě toho, že je možné vypovědět smlouvu bez výpovědní doby. Takže trochu se nám to jakoby znormalizovalo, ale je pravda, že když se schvalovala tato část nového občanského zákoníku, respektive když se tvořila, tak tam byly určité politické tlaky a že to možná nebylo všechno podmíněno jen zájmem na tom, aby to bylo právně v pořádku, ale že byly určité jiné zájmy. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vypadlo nakonec z toho návrhu to nejkontroverznější nařízení, to jest, že když si já koupím byt v dobré víře a on mi ho prodává někdo, kdo je podvodník a není majitelem toho bytu, tak přesto ten byt vlastně zůstává mně, když jsem ho koupil v dobré víře, a ne tomu skutečnému majiteli? Zůstalo to v občanském zákoníku? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Zůstalo to v tom návrhu, je to tam, jmenuje se to vlastně nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Tato věc existovala dříve, ne v občanském zákoníku, ale v obchodním a tím, že teďka ten nový občanský zákoník vlastně sjednocuje tu úpravu jak starého občanského zákoníku, tak obchodního, a právě přijal hodně věcí z toho obchodního zákoníku, který byl právě tvořen až po revoluci, tak se tam právě dostaly takovéto věci, které asi byly zamýšleny ve smyslu trochu tu úpravu těch soukromoprávních vztahů zliberalizovat, ale samozřejmě je to kontroverzní a je to problematické. Ale zase abych nebyla nespravedlivá musím dodat, že takto to třeba funguje i v zahraničí, není to něco neobvyklého. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Přesto, milí posluchači, raději kontrolujte, zdali ještě stále bydlíte ve svém. Vy se můžete všichni ptát na čísle 221552525 nebo 2424 nebo mailovou poštou na adresu jejakaje@rozhlas.cz, klidně i SMSkujte ve tvaru R2 JEJAKAJE text vašeho dotazu na číslo 9077704. 

/ Písnička / 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, v dnešní rubrice Rodinné finance se věnujeme nájemním smlouvám podle nového občanského zákoníku. Kristýna Opletalová teď zodpoví vaše dotazy. Zvedám telefon a ptám se kdo tam, dobrý den. 

osoba
--------------------
Dobrý den, tady posluchačka z Brna. Já jsem se vás chtěla, prosím, zeptat, jestli je možné, když někdo obývá byt jako 16 let je nájemcem obytnýho bytu, vůbec tady nebydlí, platí sice nájem a má vlastní nemovitost, jestli to jako právo dovoluje? 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, tak Kristýno, jak je na tom nový občanský zákoník, dá se to takto jen odhadnout, jestliže bydlí někdo 16 let v obecním bytu, ale přitom tam nebydlí, platí nájem a má svoji nemovitost. Naši posluchačku asi rozčiluje nějaký soused. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak, bez ohledu na právo toto asi především z hlediska morálky není v pořádku, protože obecní byty by z podstaty věci tedy měly být určeny třeba pro nějaké sociálně slabší osoby nebo pro osoby, které skutečně tento byt potřebují, a jestliže se na to dělají pořadníky a skutečně je tam třeba spousta jiných osob, které mají zájem tam bydlet, tak se domnívám, že by to mohl být důvod tedy pro zrušení toho nájmu, ale tam samozřejmě záleží jak toto v reálu provést, jestli bude daný obecní úřad tyto skutečnosti prověřovat. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Protože ne všechno, co je nemorální, je nezákonné a tady v tomto případě by to asi mělo být v gesci toho, kterého obecního úřadu. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Samozřejmě každý tam může dát podnět o tom třeba, že si všiml, že tam nikdo nebydlí, samozřejmě bude to na uvážení těch sousedů, jestli chtějí takovýmto způsobem postupovat. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře. Takže posíláme pozdrav do Brna a zvedáme další telefon. Kdo tam, dobrý den. 

osoba
--------------------
Dobrý den, tady posluchačka z Prahy. Prosím vás pěkně, já mám takovej dotaz, máme byt v osobním vlastnictví vlastně i celej barák v osobním vlastnictví. Jedná se mi o to, jestli služby, a to je dejme tomu smetí, výtah, úklid a prostě tyhle služby, jestli se mají počítat podle plochy bytu a nebo počtu osob? 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře, děkujeme za dotaz. Kristýno, znáte odpověď na tuto otázku? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Co já vím, tak toto je podle počtu osob, zvláště, co se týká třeba těch poplatků za to smetí, jak říkala paní, tak tam je to podle počtu osob. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Takže podle počtu osob. A to je stejné v novém občanském zákoníku jako to bylo, nebo tady došlo ke změně? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tyto věci potom už nejsou třeba přesně v novém občanském zákoníku, ale potom třeba i v nějakých podzákonných předpisech, takže to je trochu složitější. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, tady se nedá asi poskytnout úplně jednoznačná odpověď, rozumím tomu správně. Zvedám ještě telefon, ptám se kdo tam? Hezké dopoledne. 

osoba
--------------------
Dobrý den, tady je Mašek Vodňany. Vy jste tam zapomněly říct, že tu nájemní smlouvu ten nájemce získává bez vašeho souhlasu trvalý bydliště, jestli mi rozumíte o čem to je? 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, ano. 

osoba
--------------------
Tohle to, oni si dojdou normálně na městský úřad, na tu registraci těch osob a bez vašeho souhlasu tam může bejt přihlášeno třeba až 50 lidí, jo, takto mi to bylo řečeno, jo. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Že až 50 lidí může být nahlášeno do jednoho bytu? 

osoba
--------------------
Jenom dostanete na městském úřadu k té registraci těch osob, oni vám na jméno pošlou, že do vašeho bytu bylo zaregistrováno 50 lidí třeba řeknu jenom teoreticky jako jo. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
No, jak už tady zmínila paní Opletalová, tak asi ... 

osoba
--------------------
Bez vašeho souhlasu na základě tý nájemní smlouvy, oni vezmou tu nájemní smlouvu, dojdou s tím na tem městskej úřad. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A nahlásí si trvalé bydliště. 

osoba
--------------------
Nahlásí si trvalý bydliště bez vašeho souhlasu a může tam být třeba až 50 lidí, jo, takto to funguje dneska. A oni vás z toho městskýho úřadu jenom vyrozumí s tím, že ... 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Ano, vy hovoříte z vlastní zkušenosti, pane Mašku? 

osoba
--------------------
Jistě, jistě. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Vy máte takový 50 nájemníků? 

osoba
--------------------
Ne, ale takováhle možnost tady existuje, jo. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Dobře, děkuji vám za upozornění. Kristýno, co vy na to? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Pravda je, že může skutečně takový nájemce přijít s tou nájemní smlouvou na úřad, já teď nevím, jestli se vyjádřím správně, protože to je spíše veřejnoprávní otázka, my tady řešíme teď soukromoprávní, ale on se jakoby zaeviduje třeba, že mu tam bude chodit pošta a tak dále, ale myslím si, že to je rozdíl o proti tomu zřídit si někde trvalé bydliště, které má potom význam třeba v tom smyslu, že by nám tam mohl přijít exekutor a hledat, hledat třeba tohoto nájemce z hlediska jeho dluhů a tak dál. Navíc vlastník je ještě oprávněn dát návrh na zrušení toho trvalého pobytu toho, který má právě tyto právní důsledky, ale musí tady třeba doložit, že taková osoba se tam už nezdržuje, nevlastní tam žádné věci a podobně. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A podle nového občanského zákoníku tedy, když já někomu dám nájemní smlouvu třeba na 2 roky, tak on opravdu si může jakoby svévolně nahlásit trvalé bydliště, tady se ptám ještě jednou, protože si nejsem jista z té odpovědi. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
V novém občanském zákoníku rozhodně takovéto věci upravené nejsou, protože jak říkám to jsou veřejnoprávní záležitosti. Myslím si, že to ani právě nový občanský zákoník nijak nezměnil, myslím si, že ta nájemní smlouva je důvodem pro jenom evidenci, aby mi tam na to místo chodila pošta, ale ne pro to trvalé bydliště, které skutečně zakládá nějaké právní následky. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tady jsou ještě praktické otázky, kde mohu získat vzorovou nájemní smlouvu, která by byla opravdu kvalitní a pamatovala na všechna běžná úskalí, která občan nemůže znát, a proto je do smlouvy třeba nezahrne? 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Tak, různé vzory se objevují na internetu, ale samozřejmě musíme je brát s nadhledem, zvláště nevím, jestli třeba už jsou na internetu volně dostupné i nějaké vzory podle nového občanského zákoníku. Takže bude asi vhodné obrátit se spíše na právníka, který nám poradí. 

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Mám tady ještě další dotazy, ale ty už budete muset, Kristýno, zodpovědět za domácí úkol. Já vám je přepošlu a našim posluchačům slibuji, že tedy dostanou od vás odpověď. Děkuji vám za návštěvu ve studiu i za vaše rady. 

Kristýna OPLETALOVÁ, sdružení Spotřebitel.net
--------------------
Také děkuji, na shledanou. 

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou. 

Pořad: Rodinné finance  |  Stanice: ČRo Dvojka
Čas vysílání: již nevysíláme (vysíláno do konce ledna 2011, dnes jako Poradna)  
 

Nové články v rubrice

Mobilní verze | Podmínky užití | English
© 1997-2018 Český rozhlas