Hypotéční úvěr a jeho plánování

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Milí posluchači, vítejte ve druhé hodině dopoledního vysílání. Zdeněk Simaichl už je tady proto, aby vás informoval o hypotéčním úvěru, jeho plánování, nástrahách, ale také pozitivech. Přeji hezké dopoledne, Zdeňku.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Dobrý den.

Čtěte také

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku, na co si tedy dávat pozor, to jsme říkali posledně, prosím o kratinké shrnutí a pojďme dál.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak, já to jenom lehce proběhnu, my jsme tady posledně hovořili o nástrahách těch nízkých úrokových sazeb a výhodných akčních nabídek s úrokovou sazbou pod 2 %. Opět zase znova jsme dospěli k závěru, že nejsme tak bohatí, abychom si mohli kupovat levné věci, a že je moudré se rozhodovat především na základě vlastních potřeb, a nikoli podle aktuálních marketingových akcí obchodníků, v tomhle tom našem případě tedy, tedy bank. To největší nebezpečí těch akcí a nízkých úrokových sazeb spočívá především v tom, že si nepřipouštíme, že by ty sazby někdy mohly vyrůst, že by někdy mohly být vyšší, a to je přesně situace, která nastala právě v roce 2007. Všichni si vzpomeneme na hypotéční krizi ve Spojených státech, kde byly velmi nízké úrokové sazby, a toto všechno vlastně stálo u zrodu té hypotéční krize. Tím přímým důsledkem jsou samozřejmě vyšší úvěry, a to byla i příčina vlastně té hypotéční krize ve Spojených státech. A ty úvěry jsou vyšší proto, že si můžeme dovolit více se zadlužit s tou bonitou a nebo dosáhnou na ten hypotéční úvěr lidé, kteří by za normálních okolností, rozumějme v prostředí s průměrnými standardními úrokovými sazbami, tak by na tu hypotéku neměli a ono to tak i bylo, že na ni v podstatě vůbec nedosáhli. Dneska ta situace je trošičku jiná, zadlužujou se i tito lidé a obávám se, že s rostoucí úrokovou sazbou pak nastanou situace, které pošlou nejednu rodinu nebo nejeden rodinný rozpočet do kolen. Já, kdybych to vzal číselně, no, aby jsme si to dokázali představit, tak průměrná nebo průměrný úroku, pardon, průměrná výše hypotéčního úvěru v České republice je 1 milion 800 tisíc, průměrná doba splatnosti kolem 25 let. Tak, když vezmu dnešní, řekneme takovou ne průměrnou, ale spíš nižší sazbu na úrovni 2,09 %, tak ta splátka je tam někde kolem 7 tisíc 700 korun, při 5 % je tam asi 10,5 tisíce, to znamená ten diferenciál na tý splátce je kolem 2800 korun. Když vezmu trošku vyšší říkám trošku, ne o hodně, to znamená třeba na úrovni 2, 2,5 milionu korun, tak stejná diferenciál je už asi 4 tisíce, a to už je částka, která je nezanedbatelná i pro rodinu s vyššími příjmy. A obávám se toho, že až se ta stávající situace ekonomická vyřeší, a ty úrokové sazby se vrátí zpátky v uvozovkách do normálu, to znamená někde budou oscilovat mezi 4 a 5,5 %, tak mnoho rodin, kteří dneska podlehli tomu vábení nízkých úrokových sazeb, popřípadě toho, že ještě nebydlí, zatímco všichni ostatní už ano, a že je ta nejvhodnější doba a že nikdy nebude už lépe se zadlužit a nezvali v úvahu vlastně ty základní ekonomické ukazatele rodinného rozpočtu, takže potom budou mít skutečně problém.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Hypotéční úvěr a jeho plánování, to je téma, které si vybral Zdeněk Simaichl do dnešní rubriky Rodinné finance. Zdeňku, vy jste před malou chvílí říkal, že chyba při uzavření hypotéčního úvěru může v současné době některé, třeba mladé rodiny srazit do kolen. Co si pod tím představit, v čem máme být tedy obezřetní a nebo raději počkat celkově s uzavíráním hypoték?

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Tak s tím úvěrem je to jako s ohněm, prostě dobrý sluha a zlý pán, to znamená ještě předtím než se zadlužím, tak bych měl skutečně bez ohledu na to, jestli je teďka ta nejvhodnější doba nebo jestli mě všechny články, reklamy přesvědčují o tom, že právě teď bych měl tu nemovitost koupit bez ohledu na to teda samozřejmě, jestli, jestli na to mám, nemám, jaký mám ten rozpočet, jaké mám další rodinné plány a tak podobně, tak bych všechny tyhle ty věci měl vzít v úvahu a skutečně projít takovou tou řekněme přípravou předtím, než si ten hypotéční úvěr vezmu. Já vždycky doporučuji ještě před tím samotným pokusem o to nebo vůbec než začnu vyhledávat vlastně nějakou neovitost a začnu přemýšlet o tom, jak ji profinancuji, protože to by mělo být vždycky na začátku, jo. Většina lidí udělá to, že začne hledat byt, najde nějaký byt a pak teprve přemýšlí jakým způsobem ho zaplatí. Obráceně je to správně, to znamená vezmu si rodinný rozpočet, v tom rodinném rozpočtu se podívám, kolik mi tam plus - minus zbývá volných zdrojů, a je dobré ještě předtím si projít nějaké scénáře, to znamená zatížit ten rodinný rozpočet nějakými dalšími životními situacemi. Pokud už se stane, že si ten rodinný rozpočet udělám, tak u toho zase většina lidí skončí, že si řekne dobře, tak já tady měsíčně ušetřím nějakých třeba 10 tisíc korun, což dneska odpovídá nějakým 2,5 řekněme 3 milionům korun maximu, takže to je to, v čem mohu dneska hledat hodnotu té nemovitosti. A já říkám, to zdaleka není ještě všechno, protože je potřeba skutečně ten rozpočet podrobit nějaké zátěži a teď ta zátěž může být narození prvního a nebo druhého dítěte v případě, že to je ještě mladý pár a má děti před sebou a nebo chce ještě další dítě. Další je nějaké snížení příjmů vlivem nějaké nepříznivé životní události, nemoci nebo ztráty zaměstnání. Další změny, které jsou charakteristické, třeba pro nějaký životní styl té rodiny, jezdím na dovolenou, chci jet na dvě dovolené, chci naplánovat nějakou dovolenou, chci poslat dítě na vysokou školu, čeká mě nějaká například výměna auta, to znamená bude tam nějaký další, třeba byť minimální úvěr, kterým budu chtít to auto dofinancovat? Nebo mě čeká obměna nějakých domácích spotřebičů? Mám tam nějaké kreditní karty, povolené ready, zkrátka těch, těch vstupů je tam strašně moc a čím více jich vezmu v úvahu a zatížím ten rodinný rozpočet vlastně jako úvahou o tom, že tyhle ty situace mohou nastat, tak zjistím, že ty 2,5, 3 miliony i přesto, že se mi to zdá jako dobré nebo moudré se tímhle tím způsobem zadlužit, protože mi v tom rodinném rozpočtu zbývá na to ty volné prostředky, tak to zase tak dobré není. A spousta lidí i nepočítá se tím, že nemovitost bude muset pojistit, nepočítá s tím, že je tam nějaký příspěvek do fondu oprav, případně společenství vlastníků jednotek a kupuji to do osobního vlastnictví, a nepočítá ani s tím, že tím, že je tam ten dluh, tak třeba ten dluh bude muset nějak zajistit, to znamená buď sebe v případě jakoby nějakých zase nepříznivých událostí v případě smrti, v případě nějakých trvalých následků, závažných onemocnění, invalidity a podobně, tak už vzhledem jakoby k té rodině. A to jsou všechno náklady, které samozřejmě s tím rozhodnutím zadlužit se a vzít si ten hypotéční úvěr, jdou. A potom najednou zjistím, že ty 3 miliony je opravdu věc, která mě potom za ty 4 roky třeba pošle do kolen, protože tamty další kroky já udělat prostě musím a vzhledem k tomu, že jsem s nimi nepočítal, tak už potom šahám do reserv a v případě, že se mi pohne ta úroková sazba směrem nahoru hned při další fixaci a zvýší se mi splátka o pár stovek nebo dokonce tisíc korun, tak už to ten rodinný rozpočet neutáhne.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zdeňku Simaichle, já bych teď přizvala k naší diskusi naše posluchače, aby se zeptali a řekli konkrétní případy, dotazy a třeba i problémy na číslo 221552525 nebo 2424 a nebo také můžete své dotazy mailovat na jejakaje@rozhlas.cz. Ptejte se i po mobilu SMSkou ve tvaru R2 JEJAKAJE text vašeho dotazu na číslo 9077704.

/ Písnička /

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Posluchač milí, vítejte v naší dopolední Poradně v rubrice Rodinné finance. Ptáte se na záležitosti týkající se hypotéčních úvěrů, odpovídá vám Zdeněk Simaichl, já zvedám telefon a ptám se, kdo tam?

osoba
--------------------
Dobrý den, tady posluchač z Kolínska. Já bych měl takový jeden možná zcela naivní dotaz. Když si beru půjčku, respektive hypotéku, úvěr, měl jsem pocit, že pokud podepíšu smlouvu nějakou, takže ten úvěr je fixovaný už na celou dobu splácení, pokud splácím teda řádně, a dokonce jsem snad takovou půjčku měl a prostě jsem x let prostě platil stejný úvěry, tedy úroky, i když se měnily podmínky. Rád bych věděl, jak to tedy ve skutečnosti je, jestli teda, já podepíšu smlouvu, mám nějaký úvěr a potom se to v průběhu let může neustále měnit? Děkuji.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Děkujeme také.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, to, co se náš posluchač ptá, tak můžeme najít, respektive takovou tu fixní sazbu, může najít u spotřebních úvěrů, můžeme to najít u kreditních karet, můžem to najít u povolených debetů a můžem to najít u takzvaných úvěrů ze stavebního spoření. Ty úvěry ze stavebního spoření, tam je to trošku zavádějící občas, protože stavební spořitelny mají tendenci označovat některé svoje úvěry jako hypoúvěry a podobně, takže tam to může svádět trošičku právě s tou záměnou s hypotékou. Ale hypotéční úvěr jako takový jde vždycky s fixací úrokové sazby na určitou dobu. A teď ta fixace může být jednoletá, což je to minimum, nebo pardon, minimum je dneska 3 měsíce dokonce, ale obvyklá řekněme je 1 rok až celá doba splatnosti úvěru. Ale nejobvyklejší fixace se pohybuje od 3 do 5 let, respektive 3 nebo 5 let. Aktuálně některé banky, a tady je dobré také říci, nebo respektive varovat, nabízejí vzhledem k těm nízkým úrokovým sazbám, tak nabízejí tu fixaci na 10 let, ta fixace se dneska pohybuje pod 3 %, řádově kolem 2,8, 2,9 % a aktivně oslovují vlastně klienty s tím, že tato sazba je výhodná, že je dobré si to zafixovat na co nejdelší dobu, protože ta doba té fixace, a to jsme neřekli, a to je také důležité, ta doba té fixace znamená jakýsi závazek ze strany banky, že po dobu té fixace se nebude ta úroková sazba měnit. Po konci toho fixačního období banka vstoupí s klientem do jednání, navrhne mu další úrokovou sazbu nebo respektive sazbu na další úrokové období a klient podle toho, jestli s tím souhlasí nebo nesouhlasí, tak buď v bance zůstane, nebo s ní ještě vyjednává o snížení té navržené sazby, anebo může refinancovat do jiného ústavu za lepších podmínek. V každém případě ty desetileté úrokové sazby, a to je důležité při těch nenadálých událostech a při potřebě prodeje nebo při potřebě prodeje, a tím i předčasného splacení úvěru nebo například vložení nějaké mimořádné splátky, tak samozřejmě vzhledem k tomu, že je to mimo tu fixaci a za těch 10 let se může stát opravdu hodně věcí, tak potom je tam velké penále, a to samozřejmě v uvozovkách banky mají rády.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Zvedám další telefon, kdo tam, jaký je váš dotaz? Dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, posluchačka z Děčínska. Chtěla jsem se zeptat, prodávala jsem domek jednogene..., s jednou bytovou jednotkou a chtěla jsem koupit domek s dvěma bytovými jednotkami. A ten domek jsem kupovala přes realitku, složila jsem zálohu 10 tisíc a žádali jsme o hypotéku, syn ji nedostal, protože nedosáhl na úvěr, a protože, a pak liška nám teda dala úvěr, ovšem nevýhodný. Dala nám 3,1 % a pevnou fixaci 10 let. My jsme byli s tím, že teda ten domek, peníze z prodeje domku dáme, dáme realitní nebo zaplatíme s ní ten domek, a protože to bylo pro nás nevýhodné, takže jsme toto zrušili, odstoupili jsme od smlouvy a realitka nám těch 10 tisíc nevrátila. Je to možné?

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Ano, je to možné, ba co víc děje se to, je to velmi obvyklé. Já vždycky klientům doporučuji, aby nepřeváděli žádné peníze přímo realitce, ale aby to převáděli to takzvanejch advokátních notářských úschov, ze kterého se potom ta kupní cena vypořádává, popřípadě, aby zvolili nějakou formu vázaného účtu v bance. Je to právě z tohodle toho důvodu, že v okamžiku, kdy nedojde nebo nezrealizuje se vlastně ten původní záměr koupit tu nemovitost, nedojde k čerpání toho úvěru a nebo dojde a pak si to lidi rozmyslí z jakéhokoliv důvodu a nebo je tam nějaký zásah vyšší moci, tak v ten moment vlastně jde takzvaný rollback, všechno se vrací zpátky včetně toho, že se peníze vrátí do banky, a pokud nedojde k převodu té nemovitosti, ke změně vlastníka, tak ani realitní kancelář vlastně jako potom nedostává, nedostává tu odměnu. Takže tady je dobré si vždycky předtím přečíst ty smlouvy, tady to bývá většinou postižené už v reservační smlouvě, kdy si realitní kancelář vlastně určuje, jaká ta provize bude a kdy dostane tu platu a většinou je to bohužel dopředu.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Tak, tolik odpověď a ještě poslední krátký dotaz a poslední kratinká odpověď. Přeji hezké dopoledne, dobrý den.

osoba
--------------------
Dobrý den, posluchač Mirek. Nejprve krátkou pochvalu za vše včerejší Kupředu do minulosti. Je vidět, že téma je opravdu živé.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
Děkuji vám, pane Mirku.

osoba
--------------------
A teďka jediný lék na všechny tyhle ty dluhy a z toho vyplývající svého druhu otroctví je, aby si všichni přizpůsobily své potřeby ať už domnělé nebo skutečné svým příjmům a ne, aby si svoje příjmy přizpůsobovali svým potřebám. Děkuji, na slyšenou.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
To jsou, to jsou moudrá slova. Já tady akorát zopakuji tu větu, kterou jsem říkal hned na začátku dnešního pořadu a která vlastně koresponduje s tím, co teďka říkal náš posluchač, že je moudré se rozhodovat především na základě vlastních potřeb a nikoli na základě marketingových akcí obchodníků, a to bych měl mít vždycky na paměti.

Martina KOCIÁNOVÁ, moderátorka
--------------------
A já jsem ráda, Zdeňku Simaichle, že tady přicházíte a stále se snažíte nám to zopakovat, aby se nám to dostalo pod kůži a nebyli jsme tady v tomto světě nabídky takovými třtinami. Díky moc.

Zdeněk SIMAICHL, ekonomický expert
--------------------
Také děkuji za pozvání, na shledanou.

Autorizovaným dodavatelem doslovných elektronických přepisů pořadů Českého rozhlasu je NEWTON Media, a.s. Texty neprocházejí korekturou.